Un chiffre brut : plus de 10 milliards d’euros de parts de SCPI changent de main chaque année, la plupart du temps à la suite d’un décès. Ce transfert silencieux, loin des projecteurs, mobilise familles, notaires et sociétés de gestion dans une mécanique administrative souvent sous-estimée.
Au moment où un associé disparaît, les parts de SCPI s’ajoutent à la masse successorale et subissent le régime des droits de succession. Leur valorisation se fait à la valeur de marché du jour du décès, une référence qui s’écarte des règles appliquées à d’autres actifs immobiliers.
Les héritiers ne profitent d’aucun régime d’exception concernant les SCPI. La façon dont les parts sont détenues, en direct ou via une structure intermédiaire, peut cependant modifier le traitement fiscal. L’administration fiscale reste vigilante face aux montages visant à contourner la réglementation ou à transférer les parts sous couvert de donations déguisées. Pour que le transfert soit pleinement reconnu, la société de gestion impose une procédure stricte, visant à garantir la légitimité et la traçabilité des nouveaux détenteurs.
Plan de l'article
SCPI et succession : ce qu’il faut savoir sur le devenir des parts
La société civile de placement immobilier (SCPI) s’est installée dans le paysage patrimonial des épargnants comme un instrument de diversification. Dès lors qu’un associé décède, ses parts de SCPI sont intégrées à la succession, de la même manière que n’importe quel bien immobilier. Le notaire identifie les héritiers puis pilote le transfert et la répartition des parts. Selon les choix réalisés en amont, les parts peuvent être transmises en pleine propriété ou via un démembrement, l’usufruit d’un côté, la nue-propriété de l’autre,, s’adaptant ainsi à la stratégie patrimoniale du défunt.
L’intervention de la société de gestion devient alors incontournable : elle met à jour le registre des associés et applique, si besoin, les frais de mutation. Ces frais, distincts de ceux du notaire, couvrent l’ensemble des démarches administratives liées au changement de propriétaire. Pour valider la transmission, plusieurs documents sont à fournir : acte de décès, acte de notoriété, coordonnées précises des héritiers. Tout est fait pour garantir une parfaite transparence sur l’identité des détenteurs du patrimoine immobilier détenu par la SCPI.
Les parts, une fois intégrées à la succession, offrent une certaine souplesse : les héritiers peuvent choisir de les conserver ensemble, en indivision, ou de les répartir selon les volontés du défunt. La gestion des revenus locatifs issus de la SCPI continue, mais la distribution s’adapte à la nouvelle répartition des parts. Sans indication précise dans un testament, l’indivision s’impose, avec ses contraintes : copropriété, nécessité d’accord unanime, risques de blocage sur les décisions. Pour éviter ces difficultés, il est recommandé d’anticiper, via une donation-partage ou un démembrement anticipé, afin d’assurer une transmission fluide et préserver l’entente familiale.
Qui hérite des parts de SCPI ? Les règles de désignation des bénéficiaires
La transmission des parts de SCPI dépend du droit commun des successions. Lors d’un décès, le notaire rédige un acte de notoriété pour identifier précisément les héritiers. La répartition des parts repose alors sur le lien de parenté avec le défunt : enfants, conjoint survivant, puis, à défaut, les autres membres de la famille. Le principe de réserve héréditaire s’applique, garantissant que certains héritiers ne peuvent être déshérités.
Mais ce schéma peut être bouleversé si les parts de SCPI sont logées au sein d’une assurance-vie. Dans ce cas, la clause bénéficiaire du contrat fait foi : c’est elle qui désigne la ou les personnes qui recevront les parts, sans obligation de lien familial. Les bénéficiaires désignés par cette clause profitent alors d’une fiscalité plus clémente.
Si aucun aménagement particulier (testament, donation) n’a été prévu, la propriété des parts revient aux héritiers selon les règles classiques de l’indivision. Toute décision les concernant nécessite donc leur accord commun, ce qui peut générer des blocages. Pour éviter cela, des solutions existent : anticiper la transmission via une donation-partage ou opter pour le démembrement des parts, qui apporte souplesse et permet d’éviter les conflits.
Voici les principaux cas de figure possibles lors de la désignation des bénéficiaires de parts de SCPI :
- Héritier en ligne directe : les parts sont transmises selon la quotité disponible, avec un abattement fiscal à la clé.
- Bénéficiaire d’assurance-vie : reçoit les parts hors du cadre de la succession, selon la clause choisie par le souscripteur.
- Indivision successorale : les héritiers deviennent copropriétaires des parts pour une durée variable, ce qui peut compliquer la gestion si la situation perdure.
Fiscalité et démarches : à quoi s’attendre lors de la transmission des parts
La transmission des parts de SCPI après un décès suit un cheminement précis, généralement orchestré par le notaire. Dès que le décès est déclaré, le notaire établit l’acte de notoriété pour déterminer les héritiers. Ensuite, les parts de SCPI, comptabilisées dans le patrimoine successoral, sont soumises au barème fiscal en vigueur, qui dépend du degré de parenté. À titre d’exemple, en ligne directe, chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 euros (par parent), renouvelable tous les quinze ans. Entre frères et sœurs, cet abattement s’établit à 15 932 euros.
La valorisation des parts repose sur la valeur de retrait indiquée par la société de gestion au jour du décès. C’est cette estimation qui sert de base pour le calcul des droits de succession. À ces droits s’ajoutent les frais de notaire (compris entre 1 % et 5 du montant transmis) et les frais de mutation perçus par la société de gestion lors du transfert des parts au nouveau propriétaire.
Si les parts sont transmises via une assurance-vie, la fiscalité change du tout au tout. L’abattement grimpe à 152 500 euros par bénéficiaire (pour les sommes versées avant 70 ans), et les droits de succession classiques ne s’appliquent pas. Le régime fiscal est alors propre à l’assurance-vie, généralement plus avantageux pour les bénéficiaires.
Résumé des principales étapes
Pour mieux comprendre la procédure, voici les grandes étapes du transfert de parts de SCPI lors d’une succession :
- Rédaction de l’acte de notoriété par le notaire
- Évaluation des parts sur la base de la valeur de retrait
- Calcul et application des abattements pour les droits de succession
- Prélèvement des frais de notaire et de mutation
- Mise à jour du registre des associés par la société de gestion
Ce parcours, balisé par la réglementation, nécessite de maîtriser les abattements et de suivre chaque étape administrative pour transmettre efficacement les parts de SCPI.
Préparer sa succession en SCPI : conseils pratiques pour transmettre sereinement
Prévoir la transmission des parts de SCPI ne s’improvise pas. Il s’agit d’une démarche réfléchie, à mener en amont, pour éviter les écueils à ses proches. Plusieurs outils juridiques et fiscaux existent pour organiser la succession et préserver l’équilibre familial.
La donation-partage figure parmi les solutions les plus plébiscitées. Elle permet de répartir, de son vivant, ses parts de SCPI entre les héritiers, limitant ainsi les risques de conflits liés à l’indivision. Les abattements fiscaux associés à chaque donation sont renouvelables tous les quinze ans, ce qui offre de la souplesse pour optimiser la transmission.
Le démembrement de propriété est une stratégie qui séduit de plus en plus. En séparant usufruit et nue-propriété, le donateur peut continuer à percevoir les revenus des parts tout en transférant la valeur patrimoniale à ses enfants. À l’issue de l’usufruit, la pleine propriété revient automatiquement aux héritiers, sans frais supplémentaires. Cette approche réduit la base imposable et clarifie le cadre familial, chaque bénéficiaire connaissant précisément ses droits.
Le recours à un conseiller en gestion de patrimoine s’avère précieux pour choisir la méthode la mieux adaptée. Ce professionnel accompagne la mise en place des solutions juridiques et fiscales, en fonction de la structure familiale et des objectifs patrimoniaux. La SCPI, grâce à sa flexibilité, permet de multiplier les approches : transmission en pleine propriété, démembrement sur mesure, intégration dans un contrat d’assurance-vie… À chaque famille, sa stratégie.
Organiser la transmission de ses parts de SCPI, c’est offrir à ses héritiers plus qu’un patrimoine : c’est leur transmettre un cap, des choix, une vision patrimoniale qui leur ressemble.